文/北京進深 徐迪

12月26日，順義土拍順義新國展的貍貓換太三期地塊進入用地預申請。

項目包含3幅子地塊，順義土拍加拿大28预测签证2301-03、貍貓換太04地塊為住宅用地，順義土拍05地塊為商業用地。貍貓換太

土地面積總計5.97公頃，順義土拍規劃建面約12.86萬㎡。貍貓換太

交易起始價28.1億元，順義土拍其中：

住宅部分掛牌起始價為24.73億元，貍貓換太加拿大28预测签证折合樓面價3萬元/㎡；

商業部分掛牌起始價為3.37億元，順義土拍折合樓面價約0.73萬元/㎡。貍貓換太

預申請受理時間自2025年12月26日起至2026年1月26日下午17:00。順義土拍

新國展三期地塊首次亮相第八輪供地清單時，只有3幅住宅子地塊。順義土拍

本次進入用地預申請，去掉了西側較遠的02居住用地，加入了南側的05商業用地。

3幅地塊位置上更加接近，便于統一規劃開發。

不過商業地塊要求自持，自持年限為最高出讓年限。

整體建筑規模上，住宅占比64%，商業占比36%，相當考驗開發商的商業運營水平。

往早了說這幾塊都是商業商務用地，后期順義區重新進了整體的規劃考量，包括落實“職住平衡”戰略、完善區域城市功能，促進片區成熟度等，一部分用地被調整為住宅用地。

具體來看下3幅地塊的指標。

住宅地塊建面合計約8.24萬㎡，容積率2.0，限高36米。

其中西側03地塊占地約2.03公頃，地上建筑規模約4.05萬㎡；

東側04地塊占地約2.1公頃，地上建筑規模約4.19萬㎡。

兩幅地塊形狀都比較規劃，東西方向長，面寬資源好，利于樓棟排布。

出讓文件中關于居住項目規劃設計要求提到，鼓勵按照“好房子”技術要點執行。

同時要求落實居住項目公共服務實施的配置，補充和完善工作，確保街區級、社區級居住公共服務設施與住宅建設同步實施。

住宅地塊以南的商業用地占地約1.85公頃，地上建筑規模約4.62萬㎡，容積率2.5，同樣是限高36米。

周邊新小區眾多，這個商業項目的落成，將有效補充區域配套功能。

項目位于順義區后沙峪鎮內，五環至六環之間。

東側04地塊距離地鐵15號線花梨坎站600米左右；地鐵沿線就是京密路，軌交、自駕出行都很方便。

北邊1公里處是中糧祥云小鎮，此外還有歐陸廣場購物中心，商業配套成熟度比較好，居住氛圍和城市界面也都不錯。

距離地塊最近的兩個新盤：華潤保利·和光瑞府，2021年9月底首開，共1376套，分兩期入市，目前均已售罄，成交均價5.7萬元/㎡；

保利建工·星宸和煦，去年7月開盤，僅270套房源，也已售罄，成交均價5.8萬元/㎡。

目前這兩個項目的二手房掛牌價也都在5.5萬左右。

本次供應的新地塊樓面價3萬，乍看還是很有性價比的，但是有個商業“包袱”，比例還不小，相當于36%開發商自持。

或許對于擅長做住宅商業配套的，比如華潤、龍湖等，可能反而更有吸引力。

另一個角度來看，保利已經在這個區域連落兩子，并且銷售情況都還不錯，也是很有出手機會的。